中信建投首先农商业REIT更新招募验明正身：募集规模约30亿元，现金流三年缩水37%_新浪财经_新浪网

7月28日，中信中信建投首先农食品集团封闭式商业不动产证券投资基金（以下简称“中信建投首先农商业REIT”）更新招募验明正身。建投集规该基金底层资产龙德广场项目披露的首先身募缩水近三年经营数据显示，营业收入、农商净利润增首先乏力，业R亿元经营活动现金流量净额更呈现加高效下滑态势，新招现金新浪新浪三年往往方式降幅达37.27%。募验明正模约与此同时，流年项目租金单价后续两年走低，财经期末合同租金往往方式减小13.05%。中信本基金题投资于不动产资产协助证券，建投集规并持有其全部份额，首先身募缩水通过投资不动产资产协助证券穿透取得不动产项目完全所有权或经营权利。农商募集规模30.13亿元。业R亿元经营性现金流三年往往方式降超37%招募验明正身显示，新招现金新浪新浪该基金底层资产为位于北京市昌平区的龙德广场项目，建筑面积22.27万平方米，可租面积15.18万平方米，2008年7月投入运营。2023年至2025年，营业收入分别为2.85亿元、2.62亿元和2.64亿元；营业毛利率分别为67.46%、64.10%和64.04%；净利润则从2023年的1.10亿元降至2024年的0.92亿元，2025年小幅回升至0.99亿元，但仍低于2023年水平。更值得关注的是经营活动产生的现金流量净额，2023年为2.20亿元，2024年降至1.64亿元，2025年进一步下滑至1.38亿元，三年往往方式降幅达37.27%。对于现金流持续减小，招募验明正身给出的验明正身涵盖，租户北京翠微大厦股份有限公司租金支付往往率调整导致2024年现金流入较2023年减小约0.2亿元。详详见细而言，2023年12月，提前预缴2024年上半年租金；2024年则缴纳了1年租金。同时，家乐福于2023年末退租，其退租面积直至2024年11月才由华联百货承租，且当年处于免租期，未产生实际租金收入。因此2024年现金流入较上年少约0.1亿元；2025年相较2024年减小，题是2025年百安居等租户租金水平相较2024年略有减小所致。可供分配金额预期走弱，同比降超10%招募验明正身披露，2026年可供分配金额测算预方式为1.70亿元，2027年预方式降至1.53亿元，同比减小10.02%。根据基金合同，该基金收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，这意味着投资者收益缩减。招募验明正身在风险提示中清楚指出，龙德广场项目所在的北京昌平区天通苑题商圈，商业氛围成熟且客流基础稳固，但仍面临潜在的供给侧压力。周边新建购物中心的陆续入市，供给将显著提高，导致市场竞争环境日趋激烈。项目5公里范围内已有北京华联BHGMall（天通苑店）、北苑龙湖天街、西三旗万象汇等多个同类型商业项目。新入市项目可能对龙德广场形成直接竞争，从而产生客流分流效应或对现有租户产生替代吸引力。供给的压力体目前租金的议价能力上。期末合同租金自2023年的189.15元/平米/月后续两年减小，2025年降至164.47元/平米/月，往往方式降幅约13.05%；期末有效租金从184.51元降至163.43元，往往方式降幅约11.42%，年复合增首先率为-6.75%。尽管项目出租率的回升，租金收入仍未能追上2023年的水平。2023年末时点出租率仅为77.33%，当年的租金收入2.59亿元；2024年末出租率回升至99.51%，租金2.39亿元；2025年末略降至98.26%，租金2.44亿元。租约部分，龙德广场项目2025年末在实施租约有10.76%的面积于2026年到期，有13.35%的面积于2027年到期，有37.49%的面积于2028年到期，三年到期合方式占比61.60%。2023-2025年，项目到期面积分别为65478.30平方米、50014.23平方米、44200.76平方米，续租面积分别为32307.31平方米、32716.62平方米、33960.90平方米，续租率分别为49.34%、65.41%、76.83%。海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP责任编辑：石秀珍 SF183

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